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Haftung des Verwalters im Stockwerkeigentumsrecht

Zulässigkeit einer (quasi-)vertraglichen Haftungsausdehnung zugunsten der Stockwerkeigentümer?

Daniel Donauer

Zitiervorschlag: Daniel Donauer, Haftung des Verwalters im Stockwerkeigentumsrecht, in: Jusletter 10. September 2018

Seit über die Rechtsfigur des Vertrages mit Schutzwirkungen zugunsten Dritter in der Schweiz diskutiert wird, stehen die schweizerische Rechtsprechung sowie die Lehre dieser ursprünglich aus Deutschland «importierten» Konzeption eher skeptisch gegenüber. Zahlreiche Stimmen haben sich mittlerweile dennoch für eine (zumindest teilweise) Anerkennung des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter ausgesprochen, während in der Rechtsprechung ein klares Bekenntnis bisher fehlt. Der vorliegende Beitrag beleuchtet anhand einer konkret aus dem Stockwerkeigentumsrecht stammenden Konstellation den Nutzen und die Auswirkungen des Vertrages mit Schutzwirkungen zugunsten Dritter.

Inhaltsverzeichnis

I. Allgemeines zur ausservertraglichen Haftung
II. Die Beteiligten im Stockwerkeigentumsrecht
- A. Die Organisationselemente im Allgemeinen
- B. Der Verwalter im Besonderen
III. Die vertragliche Haftung des Verwalters
- A. Allgemeine Bemerkungen zur Haftung
- B. Die vertragliche Haftung und die Vertragsparteien
- C. Zwischenfazit und Überleitung
IV. Vertrag mit Schutzwirkung für Stockwerkeigentümer?
- A. Die Rechtsfigur des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter
  - 1. Definition
  - 2. Voraussetzungen
  - 3. Stand von Lehre und Rechtsprechung
- B. Folgen für den Stockwerkeigentümer
- C. Zulässigkeit des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter
  - 1. Allgemeine Bemerkungen
  - 2. Näheverhältnis zwischen Stockwerkeigentümer und Gemeinschaft
  - 3. Schutzwürdiges Interesse der Stockwerkeigentümergemeinschaft
  - 4. Erkennbarkeit des schutzwürdigen Interesses sowie der Leistungsnähe für den Verwalter
  - 5. Vorliegen einer vertraglichen Haftungsgrundlage (Art. 398 i.V.m. Art. 97 OR)
V. Fazit